Tuesday, August 21, 2018

【ニューヨーク不動産最前線】 メリットが多いコープ

【ニューヨーク不動産最前線】

メリットが多いコープ


以前のコラムでコンドミニアムとコープの違いについてご紹介しましたが、今回はさらにコープについてもう少し詳しくご説明します。
マーケットに出回らないコープ
コンドミニアムは最近では日本人にもなじみで、日本でいう分譲マンションのことです。ほとんどの方はマンハッタンで見る高層の集合住宅ビルをコンドミニアムだと思っているかもしれませんが、実はマンハッタンの住宅ビルの8割弱がコープなのです。
にもかかわらず、外国人のみならずアメリカ人にもなじみが薄いのは、コープには長期で居住している人が多く、物件がマーケットに出る頻度が少ないのと、賃貸を制限しているためあまりマーケットに出てこないからではないかと思います。
有名ハリウッドスターや政治家、セレブがお金を積んでも入居を断られることのあるコープは、入居審査が厳しい、貸せない、規則がうるさい等と最近はアメリカ人にも敬遠されがちなのですが、実はいい面もたくさんあるのです。
住めば快適
まず、コープという名前が示すとおり建物自体はコーポレーション(組織)なので、当然建物はビルの管理です。共用部分はもちろん、部屋の内部の修理でもかなりの範囲でコープが面倒を見てくれます。入居審査が厳しい分、逆に一度住人になってしまえば、ご近所が騒がしいとか怪しいといったトラブルも少なく、快適に生活できます。コロコロ住人が入れ替わることや、お金は持っているけれど得体の知れないお隣さんというのはありません。
有名人やセレブが断られるのは、報道陣やファンが押し寄せるのを避けて、住んでいる人たちに快適に過ごしてもらえるようにという配慮の結果なのです。賃貸禁止というのも、短期間で住民が変わるというのを避ける意味ではうなずける方針ですね。
それから何といっても購入の金額が安いのが魅力です。コンドミニアムに比べると2割ほど安く、かつモーゲージをとる場合は購入時のクロージングコストも格段に安くなります。モーゲージ取得時にかかるモーゲージタックス(*モーゲージの額によりますが、最大でモーゲージの約3%弱)がコープの場合かからないため、その分コストが抑えられます。
米国生活が長くステータスの安定している方、自己使用でゆったりと生活したい方には、コープは悪くない買い物かもしれません。
※モーゲージタックスについてはその都度専門家にご確認ください。

柏原知子(Tomoko Kashihara)

Tuesday, July 24, 2018

【ニューヨーク不動産最前線】 マンハッタンのおトク物件「コンバージョン」


【ニューヨーク不動産最前線】
マンハッタンのおトク物件「コンバージョン」


今に始まったことではありませんが、マンハッタンでは老舗のレストランや昔から続く小売店がどんどん閉店しています。人気があって行列のできていたパン屋さんや、リーズナブルな値段でおいしい食事を出すレストラン、レア物を売っていた画材屋さん。とても繁盛していたお店でも、晴天の霹靂のようにある日突然、閉店宣言をしてクローズしてしまいます。
その後には銀行やチェーンのお店が入るか新しいビルに立て替わるかして、町の風景がどこに行っても同じような味けない感じになっています。昔ながらの石畳の道も、いつの間にか舗装されたその辺の道に変わっていたりして、町の様子がどんどん変わっていきます。
古き良きを保存する「コンバージョン」方式とは
長く住んでいるとこのような変化は結構さびしく感じるものですが、一方で、ランドマークとなっているビルや外観の美しいビルは、それを保存しようという動きもあります。ビルの外観だけをそのまま残して、内部は総取り換えするコンバージョンという方式です。このようなやり方は個人商店には無理ですが、大規模デベロッパーだと可能なのですね。
特に金融街を中心とするローワーマンハッタンでは、元オフィスビルだったものをコンバージョン方式で住宅(コンドミニアム)へと変える手法が多く見られます。これは一から新築を建てるよりも、もとからあるビルをコンバートする方が経済的だという理由のほかに、やはりマンハッタン発祥の地であるローワーマンハッタンには、それなりの歴史とヨーロッパの雰囲気の漂う美しいビルが多いからなのでしょう。
クラシカルなコンドミニアム「Cocoa Exchange」
私の好きなコンバージョンビルで、「ココアエクスチェンジ(Cocoa Exchange)」という名前のコンドミニアムがダウンタウンにあります。1904年にアメリカの船会社が作ったビルで、1931年から1972年までCocoa exchangeがメインテナントとして入り、カカオのトレーディングをこの建物の中で行っていたようです。金融街なのに、証券取引所だけではなくこのような食品の取引所もあったのだと妙に感心してしまいました。



話が逸れましたが、クラシカルな素敵な外観の建物で、2つのストリートが交差する場所に立っているため建物の敷地が三角形で、14丁目にある有名なフラットアイアンビルによく似ています。建物のユニークな経歴と美しい外観から、ランドマークビルに指定されています。カカオ取引所の後、しばらくオフィスビルとして利用されたのち、2006年にコンドミニアムとして内部が改装されました。外観はそのままで、内部だけを新しくしたのです。


ちなみにコンバージョンの建物は、元倉庫、工場、病院など、商業用途で建てられたビルが多く、重さに耐えられるため頑丈に作ってあります。天井も高いものが多く、コンドミニアムにコンバートされても新築にはない味わいがあります。
さらに嬉しいのは、外観は古くても税法上は新築ビルとして扱われるため、このようなコンバージョンのコンドミニアムを購入した場合は新築ビルと同様の税金優遇制度が利用できます(*)。マンハッタンでのコンドミニアム購入の際は、コンバージョンはお得かもしれません。
*全ての新築ビルに税金優遇制度が適用されるわけではありません。
柏原知子(Tomoko Kashihara)

Tuesday, June 19, 2018


【ニューヨーク不動産最前線】
今注目のハドソンヤード

今は、物件の情報を調べようと思ったら簡単にインターネットで検索できます。賃貸でも売買でも希望のエリアや予算等を入力すれば、すぐに物件情報が出てきて写真や図面も見られますね。私たちブローカーのところには毎日、大量の物件リストが送られてきます。もちろん個別に欲しい情報だけを取ることもできるのですが、各ブローカーやデベロッパーが売りたい・貸したい物件や、新築物件の情報をどんどん送ってくるのです。そのなかで最近目立っている(というかついつい目がとまってしまう)のが、超高額物件のリストです。
 新築が続々と建つハドソンヤード

至るところで新築のコンドミニアムを建築中ですが、中でも目立っているのが、今マンハッタンで一番注目のエリア、ハドソンヤードです。マンハッタンの西端、ハドソンリバー沿いの34丁目から10丁目まで、20ブロック以上にわたって2009年にハイラインという高架の公園がオープンしました。その後、このハイラインに沿ってどんどんオフィスビルや住宅ビルが建てられて、新たなコミュニティが作られました。このエリア一帯をハドソンヤードと呼んでいます。

これらの新築物件がとんでもなく高いのです。ハイラインの敷地はもとは鉄道の廃線だったところで、駐車場や鉄道の操車場、工場用地として使用されていた、いわば廃れた場所でした。それが今ではハドソンリバーと対岸のニュージャージーを横目に見ながら、緑の中を散歩できる憩いの場としてまったく新しく生まれ変わり、観光名所と化しています。素敵なエリアに素敵な物件を、というコンセプトはごく当たり前で、それ自体は自然な流れなのですが、とにかく物件が高すぎます。

住宅では88階建てのコンドミニアムをはじめ、大小さまざまな物件がマーケットに出てきていますが、驚くほどの高額物件ばかりです。88階建ての15 Hudson Yardsは、最安値の2ベッドルーム(1571SF)が3.725ミリオンで、最上階のペントハウス(3ベッドルーム、5161SF)はなんと32ミリオンドルとなっています。ちなみに、東京の新国立競技場のデザイン案でも話題になったザハ・ハイドがデザインした11階建てのコンドミニアムは、4ベッドルーム(4000SF~)が12~16ミリオンという値段です。

この新しいコミュニティに出現したビルは、どれもこれもこの世のものとは思えない現実離れした値段で、せっかく公園が完成しても、実際にここは人の住むエリアになるのかなと心配になってしまいます。そういえば値段のスケールは違いますが、バブルの頃日本では、チバリーヒルズという新興住宅地が作られましたね。二の舞にならないで欲しいです。

一方で既存の物件については値上げは止まり、販売のスピードも値段も低水準です。マーケットに出てからなかなかオファーが入りません。前述のように、新築物件は桁違いに値段が高く、既存物件のマーケットとは競合しません。しかし、マンハッタン区の一般住宅のマーケットもついにピークを越えた感があるなか、現実離れした物件がマーケットに出回っているのはとても違和感があります。

柏原知子(Tomoko Kashihara)

Wednesday, May 23, 2018

【ニューヨーク不動産最前線】
NYでは短期契約が認められていない?

最近は世界中で「エアビーアンドビー」が流行っていますね。日本でも2020年の来るオリンピックを待たずして、「ようこそジャパン」キャンペーンの成果かどうか、外国人旅行者の数が急増して民泊が増えているようです。ここニューヨークでも「エアビーアンドビー」が増えているようですが、そもそもニューヨーク市では、アパートの部屋を30日間未満の短期で貸すことや賃貸広告を出すことを法律で禁止しています。
 NYの賃貸契約は12カ月以上が基本
市内のほとんどのコンドミニアムでは12カ月未満の賃貸契約を認めていません。コンドミニアムのオーナーが12カ月以下の短期で貸したいと言っても、ビルの規則で賃貸許可がおりません。セキュリティー上、短期間で入居者が変わるのを認めておらず、入居者の身元をビルが把握しておくために、入居審査にパスしたテナントだけが居住を認められる仕組みになっているためです。ホテル以外ではニューヨーク市内で1カ月未満の短期アパートを借りるというのはまず不可能なのです。
短期貸しを専門にしている建物や会社がありますが、やはり最低賃貸期間が30日となっています。特別許可を得て運営を行っており、家具やリネン類等、ホテルと同様の設備も完備しているため普通にコンドミニアムやレンタルビルを賃貸するよりもかなり割高になります。短期貸しを認めている住宅用建物の数が非常に少ないことも、これらの短期専用ビルの値段が高い一因です。
ホテルと違って短期貸し専用物件は基本的にはアパートなので、キッチン設備が部屋にあります。自炊にこだわっていて、かつお金に余裕がある人にはピッタリの物件かもしれません。
 必ず必要な入居審査
一方、普通にアパートの賃貸契約をしようとすると、ビル管理組合の入居審査があります。コンドミニアムの賃貸契約をするためには、収入証明、雇用証明、税務申告の証明、バンクステートメントに加えて、ビルによっては個人およびビジネスレファレンスレターまで管理会社に提出が必要です。加えて、入居申し込みの関連フィーが1000〜2000ドルと、結構費用もかかります。
ちなみに審査期間は2〜3週間。例外なくこの入居審査にパスした人しか入居できません。自分が入居申し込みをする時にはとても面倒ですが、人種を問わず色んなタイプの人々が住んでいるニューヨークでは、同じビルにどんな人々が住んでいるのか分かっているということは大きな安心ですね。
お金さえ出せば誰でもいつでも部屋に入れていいというのは、やはり怖いです。たかがアパートの賃貸でなぜこんなに面倒なの、とおっしゃる方も多いのですが、安心と安全は住民全員の努力をなくしては手に入らないことをご理解のうえ、皆さんも協力してくださいね。
柏原知子(Tomoko Kashihara)

Friday, May 4, 2018

美味しいタコスのお店

NYでは世界のさまざまな料理を食べることが出来ます!
その中でも、今回ご紹介させていただくのは”タコス”のお店です。
軽食には丁度良い大きさ、お値段もお手ごろで気軽に食べることが出来るタコスは、NYでも大人気。タコスはメキシコ料理の一つで、トウモロコシ粉を薄焼きにしたトルティーヤに挽肉やチーズ、レタスなどを挟んで、サルサソースをかけていただきます。
 


NYでタコスの一番人気店は”Los Tacos No.1”。
”Los Tacos No.1”はチェルシーマーケット内のフードコートの一店。タイムズスクエアにももう一店あります。タコスはビーフ、チキン、ポークから選ぶことが出来ます。メキシコでは定番ですが、珍しいサボテンのタコスもあります。タコスを受け取ったら、ライムやソース、チリペーストのトッピングが自由に出来る本場スタイルです。



また、海鮮タコスが食べたいときには”Los Mariscos”がお勧めです!
タコスは、フィッシュ、シュリンプ、スパイシーシュリンプから選ぶことが出来ます。こちらでは、生の海鮮マリネをトルティーヤに挟んで食べるセビ-シェもお勧めです。中でも海老や牡蠣、イカなど5種類の海鮮マリネがたっぷりのEspecialが人気です。

 


どちらのお店も、平日でも常に行列が出来る大人気店です!
店内も込み合っているので、席に座って食べられないときには、すぐ近くのHigh Lineでゆっくり食べるのも良いですね。
お近くにお越しの際は、ぜひ足を運んでみて下さい。


”Los Tacos No.1”
75 9th Ave. New York, NY 10011
212.246.0343
SUNDAY: 11AM-9PM
MONDAY - SATURDAY: 11AM-10PM
https://www.lostacos1.com/


”Los Mariscos”
409 W15TH ST, NEW YORK, NY 10011
SUNDAY: 11AM-9PM
MONDAY-THURSDAY: 11AM-10PM
FRIDAY-SATURDAY: 11AM-12AM
https://www.losmariscos1.com/


住友不動産販売NY

Wednesday, April 18, 2018

【ニューヨーク不動産最前線】
ニューヨークの主流
「グリーンビル/エコビル」とは

トランプ大統領がパリ協定脱退を表明した後も、連邦の政策には関係なく、ニューヨーク市では独自に環境保全に対する取り組みが進められています。ニューヨーク市長は引き続き排ガス規制を推進しているし、交通緩和だけではなく空気をきれいにするためにも、日常の移動には自転車利用をすすめています。
市内の建物も例外ではありません。オフィスビル、住宅ビルを問わず最近の新築ビルは「グリーンビル/エコビル」が主流です。10年ほど前に登場して以来、その数もどんどん増えてきています。グリーンビルとは、世界中で課題となっている「地球環境を守り、かつ人体にもやさしいことをコンセプトとした建物」です。
オフィスビルはもちろん、コンドミニアムやレンタル専用のビルでもこのコンセプトが取り入れられています。建物内で使用するエネルギーは積極的に太陽光、天然ガス、雨水などエコ・フレンドリーなエネルギーを利用するのです。建物内の空気はフィルターを通したクリーンなものが循環しているので、アレルギー体質の人でも安心。温度調整、湿度調整もされていますが、もちろん各個別のユニット内でも温度調節ができます。窓には特殊な加工を施しており、光は入るけれども熱は伝わりにくい仕組みになっているため、これも冷暖房コストを抑えるのに一役買っています。
建物内の水はキッチンもバスルームもすべてフィルターを通していて(ビルによっては二重フィルターとなっています)、蛇口から出る水はそのまま飲むことができるので、ボトルウォーターを買ったり市販のフィルターを買ったりするお金も節約できます。何より便利です。余談ですが、沸騰したお湯がそのまま出てくるキッチンもあるので、お湯を沸かす手間も省けます。
建物内で利用された排水は、トイレやセントラルエアコン用に再利用。すべての部屋に自然光を取り入れる設計で、電気代も節約できるという徹底ぶりです。ちなみに室内プールは太陽光発電の熱で温められます。
さらに内装には、安らぎを求めてほんわりと心が和む竹の床が流行っています。竹を見て心が和むのは日本人だけではないようです(笑)。壁は壁紙ではなくペンキ塗装が主流ですが、こちらも床同様に自然原料の体にやさしいペンキが使用されています。
大気汚染と騒音の町・マンハッタンならではのこだわりなのかもしれませんが、ともあれこのような「グリーンビル」が増えるのは良いことだと思います。

柏原知子(Tomoko Kashihara)

Tuesday, April 10, 2018

桜の季節 in NY

まだまだ寒い日が続いていますが、桜の木には蕾がつき始めています!
日本では桜が散り始めていますが、ニューヨークでの桜の見ごろは4月中旬から5月上旬にかけてです。セントラルパークはもちろん、歩道でも美しい桜を見ることが出来ます。

1912年に日米友好の印に日本から合計6000本余りの桜の苗木が寄贈、植樹されました。その一部が、ハーレムの西側の”桜公園(Sakura Park)”に植えられています。さくらパークは、リバーサイドチャーチの隣、リバーサイドドライブとウェスト122丁目の角にあります。



毎年、ブルックリン植物園やルーズベルトアイランドでは、桜祭りが開催されています。
今年のブルックリン植物園の桜祭りは、4月28日と29日に開催されます。花笠踊りや和太鼓のパフォーマンスや出店もたくさんあり、大勢の人で賑わいます。出店は大行列が出来るので、早めに並んで購入されることをお勧めします。
 




日本のようにシートを敷いて桜の下で宴会を開くような光景は見られませんが、ニューヨーカーは散歩をしながら桜を眺めて楽しんでします。
是非、ニューヨークでもお花見を楽しんで下さい!


住友不動産販売ニューヨーク